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关于2019年楼市的10个预判

【设置字号 : 作者: 研究所

导读

 

判断中国楼市走向的六个关键点:其一,中国楼市是政策市;其二,没有大水漫灌,单有楼市松绑,难有房价大涨;其三,2019年核心目标是稳楼市;其四,不要相信刚需任何时候买都无所谓的鬼话;其五,不必考虑楼市崩盘的可能性;其六,普涨时代已经结束。

 

来源 | 国民经略

 

 

2019年是经济关键之年。

 

此前一年,国内外环境充斥着不确定性,整个社会弥漫着焦虑情绪。在经济上,旧的模式已经不再适用,新的模式尚未被确立。在楼市上,短短一年间,就完成从狂热到冰封的逆转。

 

下一步何去何从,整个社会都莫衷一是。

 

外在环境的不确定性,叠加内在的下行压力,交杂着整个社会的各种情绪,都让2019年充满着变数。大到国际格局之变,小到楼市调控政策之变,无一不让人焦虑。

 

经济下一步向何处去?楼市调控会否大范围宽松?房地产是否迎来20年最大的转折点?房价到底是涨是跌?一二线城市和三四线城市,谁能平稳落地乃至再度起飞?刚需该何去何从?房地产税又会何时落地……

 

我们征集了数十个问题,并选择其中最具典型的十个宏观问题,作为2019楼市十问。

 

哪些城市调控会松绑?

 

中国楼市是政策市。这是理解中国楼市的第一个关键点。

 

既然是政策市,就没有一成不变的楼市调控。当外界环境和楼市环境双双发生变化,楼市调控政策发生变化,就在预料之中。

 

事实上,山东菏泽已经率先公开松绑限售,打响全国楼市宽松第一枪。紧接着,湖南衡阳松绑限价,虽然后来“取消限价令”以紧急撤销作为收场,但楼市松绑已是大势所趋,只是决策层不希望看到一窝蜂宽松。

 

2019年,楼市调控仍将继续宽松。我们有三个判断:

 

其一,三四线城市会率先松绑。一方面,三四线城市本身就不是调控主力城市,取消与否,无关要害。另一方面,三四线城市依靠棚改货币化而获得大涨,支撑性相对较弱,难以承受楼市调整,所以不乏主动试探政策底线的动力。

 

其二,因城施策成为主导规则,地方获得更大自主权。所谓因城施策,也就是赋予地方政府更大的自主权。最近的中央会议明确提出,因城施策,分类指导,夯实地方政府主体责任。这意味着,楼市调控不会再一刀切,不同城市之间或将出现更大差异化。

 

 

其三,一些楼市调整压力较大的一二线城市,也会试图松绑调控。一二线城市受制于调控高压,一般会采用逐步松绑的方式,或利用人才政策,打开限购缺口。部分以全域限购为特色的区域,也会局部放松,为楼市稳定寻找空间。

 

多说一句,楼市调控是反周期性的。越是紧缩,越说明市场火热。越是宽松,越说明市场存在问题。同理,这一轮越是最早放开调控的城市,越说明楼市相对脆弱,基本面对市场调整毫无抵抗之力。

 

楼市“四限”,谁会最先退出?

 

在楼市调控中,限购、限贷、限价、限售,这“四限”是核心政策,其去留,关乎楼市调控的走向。

 

这四限政策,谁会最先退出?

 

这四限中,限购与限贷最具杀伤力。限购着眼的是抑制需求,而限贷着眼的是提高投资成本。只有这两者同步放松时,楼市调控才可言大宽松。

 

相比而言,限价最为鸡肋,且误导市场价格,最宜大范围松绑,已有不少城市悄悄放松限价管制,让价格回归市场指导。湖南衡阳更是打响取消限价第一枪,这是再直白不过的信号。

 

至于限售政策,则要具体城市具体对待。三四线城市,二手房市场相对不发达,取消与否无关宏旨,一二线城市会更加谨慎。毕竟,限售是冰封之策,虽然抑制投机但也能防止抛售。在楼市上行时,它是抑制性的,但在楼市下行时,它是保护性。

 

 

可以预料,2019年,限价政策会率先退出,限售政策在三四线城市也无存在必要。

 

限购政策在一些楼市调整压力较大城市会不断松绑,诸如社保门槛从3年变2年不等。但一线城市和热门二线城市,完全松绑可能性不大,以人才政策暗度陈仓,可能性较高。

 

至于限贷随着宽货币推进,房贷利率会有所松动,对刚需会有所偏依,但不到关键时刻,首付比例、差异化信贷则难以放松。

 

显然,一切都要随着经济形势而动。如果限购和限贷政策纷纷放松,那就是楼市调控全面松绑的信号。

 

会不会大放水?

 

大水漫灌,这是理解中国楼市的第二个关键点。

 

任何国家的楼市大繁荣,除了基本面层面的人口、经济等因素外,无不是货币膨胀所致。当市场中水多了起来,而利率又是如此之低,那么大水漫灌之地,资产价格自然水涨船高。

 

回顾历史,2009年-2010年、2016年-2017年这两波最大规模的楼市上涨周期,背后无不是货币之水的助推。

 

 

可以说,只要有大水漫灌,加上楼市大宽松的配合,房价没有不上行的道理。那么,这一次,是否有大水漫灌?

 

目前来看,货币政策的空间已经打开。

 

前不久的重要会议提出,稳健的货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕。没有了“中性”的表述,也没了“管住货币供给总闸门”的表述,这说明货币会越来越宽松。

 

然而,货币宽松是基于稳经济的需要。经济面临下行压力,信贷传导机制出现问题,企业融资成本居高不下,这无不是货币政策的逆周期调控。

 

货币宽松会否演变成大水漫灌?取决于三大因素。

 

一是外界环境。美联储加息缩表的步伐。美联储如果放缓加息步伐,那么国内政策空间就更大。如果美联储依旧强势加息,那么国内货币宽松空间就始终受到制约。

 

二是贸易争端。贸易争端一旦缓和,经济下行压力随即就能得到缓解,以放水来刺激经济的必要性也就不复存在。反之,同理。

 

三是经济下行压力。缓解经济下行压力,一在基建,二在减税,三在改革,最后才是房地产。只要前三者能够稳定经济,房地产也不会被再度启动。

 

所以,2019年,货币政策肯定会继续宽松,而且不乏继续降准的可能性。但目前,从宽松到大放水之间,还有无数的不确定性因素,大规模刺激尚未被提上日程,有待进一步观察。

 

房价是涨是跌?

 

稳定比什么都重要,这是理解中国楼市的第三个关键点。

 

2019年最重要的任务是稳楼市。

 

所谓稳楼市,既要防止房价上涨,又要防止房价大跌。如果说过去几年的任务,都是遏制房价上涨,那么如今的重点,已经换成“防范房价大跌”

 

 

在稳楼市上,地方政府的尺度相对较小。由于土地财政依赖、房地产投资依赖都较为迫切,所以只要楼市出现下行迹象,无不争先恐后入场维稳,不断试探政策底线,寻找宽松空间。

 

相比而言,中央层面容忍度更大。只要不影响房地产投资增速,不对经济形成显著拖累,不影响到金融层面的稳定,就不会轻易诉诸刺激措施。

 

基于央地博弈逻辑来看,2019年楼市会不断松绑,货币政策空间也会不断打开,这对于防范房价大跌形成一定支撑,有利于“稳楼市”目标的实现。

 

所以,正如上文所言,仅靠楼市松绑,只有维稳行情。只有大水漫灌配合,才有新一轮大幅上涨。

 

房价最多跌多少?

 

不要考虑崩盘,这是理解中国楼市的第四个关键点。

 

最坏的情况有可能发生,但一旦这种情况发生,影响就是全局性的,普通购房者和投资者不必杞人忧天。

 

从现实角度来看,如果楼市松绑而跌势不止,那么最多会跌多少?

 

对于具有全局重要性的一二线城市来说,这一数字是30%左右而对于燕郊等不具备全局影响性的区域来说,下不见底。

 

原因有三个:

 

一是,从历史经验来看,2008年广深等地基本都跌了三成之后,迎来新一波反弹。房价跌破三成,影响的不只是经济,还波及金融系统,这是救市的关键节点所在。

 

 

二是,全国房贷首付比例34%,大多数都是三成首付,只要下跌不超过30%,就不会影响到银行等金融系统。

 

三是,过去四年,房价翻了一倍。这四年,名义GDP大致每年保持10%增速,房价上涨接近一半是合理的。那么下跌30%,也就相当于过去60%的涨幅,从市场而言是合理回归。

 

刚需何时入场?

 

刚需买房任何时候都无所谓?这是典型的错误观念,这也是理解中国楼市的第五个关键点。

 

刚需的钱不是大风刮来的,背后关系着六个钱包,更难承受楼市调整带来的冲击,所以更需要慎重。

 

所以,这句话正确的表述应该是:

 

刚需要做好随时上车的准备,而不是什么时候上车都一样。

 

刚需入场,有三个关键时机。

 

一个是政策有意照顾刚需时。比如刚需优先的限价摇号,只要新房与周边二手房的套利空间在20%以上,就可以果断入手。这是政策奉送的福利,不用白不用。

 

第二个楼市复苏之际,也就是右侧交易,这是相对稳妥的选择。右侧交易是个股市术语,简单点说就是在上升趋势确立时买入,而不是在下跌趋势加大时抄底。右侧交易固然买不到最低点,但相比于抄底抄到山腰上,则更为稳妥,且更适合刚需。

 

具体而言,这就是楼市逐渐松绑,货币宽松配合,楼市成交量开始逐步复苏时。尤其是限购限贷开始松绑、房贷利率不断下探、降息降准席卷而来之际,这是最好的出手时机。

 

第三个刚需换房,最需要的是楼市稳定。换房最担心的是房价波动带来的风险。相比而言,在市场稳定之时,最适合改善型需求置换。没有外力影响,选择空间充裕,正是居住质量升值的最佳时机。

 

一二线房价会怎样?

 

普涨时代已经过去,这是理解中国楼市的第六个关键点。

 

在过去,经济高速发展,居民收入不断提高,居住需求不断释放,货币增速也在不断扩张。表现在楼市上,就是从一二线到三四线城市的普涨。

 

现在情形已经完全不同。大城市化已经成为主流,无论是国家中心城市还是强省会,无论是大城市群还是大都市圈,都将带来巨大的虹吸效应,处于这些城市核之外的小县城,将无缘人口、资金和产业的盛宴。

 

 

更关键的是,同样是放水,水往一二线和三四线的流向并不均匀。拥有资源集聚能力的一二线城市,将会享受放水最大的短期红利,而三四线城市除非依赖定向放水,否则很难在大宽松环境里占到“便宜”。

 

在楼市上,一二线城市拥有经济、人口、资金、产业、就业等方面的支撑,也最容易承接漫灌而来的大水,因而在短暂调整之后,还能再度走上上涨之路。

 

但大多数三四线城市,楼市并不具备投资价值。经济发展前景难言乐观,人口也在不断流出,而城市本身就有大量的土地资源可以开发利用,房子整体上是出于过剩的状态,楼市的支撑性必然存在问题。

 

2015年时,这种上演就曾经上演过。只不过,后来被定向放水所扭转。然而,哪有那么多次定向放水?

 

三四线楼市往哪走?

 

三四线城市这一轮房价上涨,得益于棚改货币化

 

棚改货币化,是央行以PSL贷款之名,对三四线城市定向放水。地方政府获得棚改贷款之后,以货币补贴之名发放给拆迁户,拆迁户带着真金白银入市,搅动市场情绪,从而催动房价上涨。

 

那么,三四线房价向何处去的问题,也就是棚改政策向何处去的问题。

 

一个好消息,两个坏消息。

 

好消息是,棚改离收官之年还有两年时间。2020年是全国棚改收官之年,2019年的棚改仍会继续推进,大拆大建的游戏还能维持一段时间。

 

第一个坏消息是,棚改货币化全面收缩,棚改政府购买模式即将终结。这意味着,棚改式放水不复存在,地方政府为棚改兜底的局面一去不复返,棚改货币化将会失去根本支撑。

 

第二个坏消息是,偷梁换柱的游戏玩不通了。过去一些城市以棚改之名,大行拆建之事,一些建设良好的社区也被纳入棚改范围之内。如今,监管即将强化,住建部明确表示:严格把握棚改范围和标准,重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区。

 

 

所以,棚改货币化正在退潮,而棚改离收官也只有两年时间,这对于大多数三四线城市的楼市都不是好消息。

 

那么,哪些城市最危险?

 

一是棚改货币化安置比例越高的地方越危险。

 

二是经济基本面较差的城市,未来最危险。

 

三是人口持续流出的地区,未来房价也很堪忧。

 

哪些三四线城市还有支撑?

 

一是环京环沪环广深城市群。

 

二是强省会周边的三四线城市。

 

三是经济基本面较好的三四线城市,也有一定支撑性,如百强县或区域性中心城市。

 

房地产税会不会来?

 

2019年最大的悬念,将会是房地产税。

 

在2017年和2018年,关于房地产税,无论是舆论动员,还是技术储备,抑或现实需要,都已到位。

 

万事俱备,只欠东风。

 

所谓舆论动员,指的是2017年以来,权威部门不断释放房地产税消息,不仅透露出“立法先行、充分授权、分步推进”的12字方针,而且已将房地产税纳入5年立法计划。可以说,整个社会,已对房地产税的到来做好心理准备。

 

所谓技术储备,指的是房地产税开征的技术障碍都已不复存在。不动产统一登记、全国住房信息联网、国地税合并、70年使用权自动续期,这些事项已经全部落地,开征房地产税,将不会存在技术层面的限制。

 

所谓现实需要,指的是房地产税替代土地财政的可能性与必要性。在国外,房地产税是最主要的地方税源之一。而在国内,最大的财政收入源头是土地财政。

 

土地财政异化了政府与市场的关系,成了房价上涨的推手之一。尤其是一二线城市,存量土地资源越来越少,土地财政的空间也越来越小。无论是基于重塑房地关系,还是财政需要,房地产税都有其现实迫切性。

 

然而,万事俱备,只欠东风。所欠之东风,究竟是什么?

 

时机。

 

开征房地产税,需要一个稳定的市场环境。如果经济持续下行,开征新税,就很难得到整个社会的认可,房地产税的推行必然阻力重重。如果楼市下行趋势加剧,房地产税如果贸然出台,将犹如催化剂般,加剧楼市下行的可能。

 

结论是,楼市越是稳定,房价越是高涨,房地产税越会尽早到来。楼市越是低迷,房地产税就越是谨慎。

 

显然,2019年房地产税,可能会开始征求意见,但离正式落地还有一段距离。

 

哪些房企活不下去?

 

每一次楼市调整,都是房地产行业洗牌之际。

 

在楼市调整中,最危险的房企有两种:

 

一种是中小型房企,在融资方面受到百般限制;

 

另一种是高负债率房企,融资成本高企,现金流堪忧,偿债周期到来,缺乏抗风险能力。

 

同理,最坚挺的房企有三种:

 

一种是龙头房企,在融资和市场上都占有巨大优势;

 

第二种是高现金流房企,手里有钱好办事,楼市调整之际,刚好是抄底之时。

 

第三种就是大型国企,财大气粗,融资成本相对较低。最近拿地的多半都时国企。

 

所以,2019年,龙头房企的集中度还会进一步提升,国企则会继续扩张,而中小房企将会更多消失。一些高负债率的大型房企,也将面临被兼并或收购的命运。

 

根据中金数据,2019年房企将进入偿债高峰期。

 

仅仅2019年,国内房企的信用债偿付额就高达6453亿元,而境外债也有323亿元,相比2018年双双翻倍。

 

债务是房企的生死关,现金流则是抄底的利器。

 

结语

 

请记住,判断中国楼市走向的六个关键点。

 

其一,中国楼市是政策市。无论是货币环境还是调控政策,都跟随经济形势而变化。所以,没有一成不变的调控,也没有一成不变的楼市走势。2019年经济面临下行压力,这为货币宽松打开空间,也为楼市调控宽松提供可能,更为房价维稳提供支撑。

 

其二,没有大水漫灌,单有楼市松绑,难有房价大涨。房价想要上涨,必须要有居民加杠杆配合,而这需要大水漫灌作为支撑。如果只是单纯的调控松绑,而无货币之水的配合,那么楼市顶多走出维稳行情,很难支撑起新一轮上涨。

 

其三,2019年核心目标是稳楼市。所谓稳楼市,既要防止房价继续上涨,更要防范房价大跌。在2019年,防跌的重要性大过防涨。为了稳楼市,调控政策可能会次第放松。

 

其四,不要相信刚需任何时候买都无所谓的鬼话。刚需最好的入场时刻,不是下跌趋势确立时,也不要试图寻找楼市调整的最低点,而要等楼市环境逆转的信号:一是取消限购限贷,二是降准降息同步而来。放水与政策大宽松叠加,这就是入手时机。

 

其五,不必考虑楼市崩盘的可能性。最坏的情况有可能发生,但一旦这种情况发生,影响就死全局性的。对于普通刚需和投资者,不必杞人忧天。回到现实,真正要考虑的是在楼市短周期里的抄底机会。

 

其六,普涨时代已经结束。大多数三四线城市除非借助定向放水,否则不具备投资价值。一二线城市,尤其是国家中心城市、大城市群、强省会,概念越多,楼市的支撑性就越强。

 


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